现在房子不好卖，主要原因之一便是案场客流量不足，如何从根源上解决客流量的问题，就需要回顾房地产客流量的发展演变史。为了便于理解，我根据每个发展阶段的特点一共划分了4个阶段，需要注意的是每个阶段不是独立的，而是在前面阶段的进行叠加，我只是突出每个阶段最重要的客流量获取方式，实际上每个阶段是多种方式并存。
房地产最早的时候，供不应求，楼盘靠着口口相传很快就被抢光了，甚至有些要找关系才能买得着。
随着房地产行业的高速发展，竞争加剧，慢慢的房企学会了打广告，通过以户外和媒体为主的广告投放，吸引客户自然到访，所以那时候地产营销的重点在广告，房企很注重广告的设计和文案，于是把这块外包给专业广告公司负责，并每月支付不菲的月费，也因此孕育了一大批专业的地产广告公司，比如博思堂、黑弧奥美、风火等，并推出了一些如“先生的湖”等一些列经典文案。
图片来源：《先生的湖》 ，深圳黑弧奥美广告公司作品，光耀城地产项目广告
通过广告吸引客户到访，置业顾问的主要工作就是坐在售楼处，等待客户的自然到访，然后就是负责接待和卖楼。
这个阶段的流量主要是自来水（自然到访），但是很快广告不够用了。
随着时代的发展，坐在售楼处的置业顾问发现自己上门的客户越来越少，置业顾问着急，没有客户来，意味着只能吃少得可怜的底薪。营销总也着急，担心完不成业绩，饭碗不保。于是让营销人员走出去找客户，开启了行销时代。
刚开始时，置业顾问也是在售楼处打打电话，或者出去按自己的方式到处去瞎找客户，但是很快，房地产行业发展出一套成熟的拓客模式。
从拓客思路一般是先根据项目定位对客户进行画像，然后根据客户特征的地理位置分布绘制客户地图，再根据货量反推所需客户数量，最后对拓客量按阶段和不同拓客方式进行分解。
具体的拓客方式来说，业内形成了主流的“地产拓客十二式”，也就是“商圈派单、动线堵截、社区覆盖、展会爆破、油站夹报、上传巡展、动迁嫁接、企业团购、商户直销、竞品拦截、商家联动、客户陌拜”。
至此，房地产进入了行销时代，通过行销拓客来解决案场的流量问题。但是，很快互联网的到来，改变了这一切。
不管是广告吸引自然到访，还是行销拓客，都是房企自己想办法获得的私域流量，这些客户的蓄积形成房企的私域流量池。
随着互联网的普及，私域流量池遇到挑战。
互联网时代，购房者看到房企投放的广告，或者派单收到DM单，他很可能只记住了项目名字，到真正想要购买的时候，首先可能上网去百度搜索项目信息，然后进入地产电商网站查看项目详情信息，如果想买很可能就直接拨打电商网站项目页面的电话，于是原来本该属于自然到访的流量被截流了。
随着近些年调控政策频频，房地产进入淡市，房子不好卖，房企对于渠道依赖越来越强，于是进入了渠道时代，从此客流量从私域流量变成了房企花钱到公域流量池买流量了。
渠道是“毒品”，吃了会上瘾，加上房企彼此竞争，给到渠道佣金不断水涨船高，渠道成本不断高企，利润不断被渠道蚕食，就连渠道政策的制定，渠道商的话语权越来越强势，房企大有被渠道商绑架的趋势。
因此，房企亟需想办法自建私域流量池，摆脱对渠道的过度依赖，实现更健康的客户流量来源。
其实想重返私域流量的努力房企一直有在做，除了自主行销拓客，早在PC时代，有些项目就尝试建官网，或者进行百度关键词投放，但这些很难竞争得过电商。
1、微博：自媒体与私域流量第一步
后来随着微博、微信公众号的兴起，房地产私域流量曾经历过短暂的回光返照，2010年进入微博元年，2012年前后房地产微博营销达到高潮，尤其是大型房企，集团层面终于可以很容易的实现全集团项目的宣传联动，形成了微博矩阵。但是，这是房地产微博营销的问题所在，就是仍然把微博当作一个广告推广平台，只是微博的广告形式变了，但是不管是房地产企业还是楼盘项目都开始有了自己的粉丝积累，跨出自建私域流量池的第一步。
真正开启移动互联网时代的是微信，尤其是微信公众号喊出“再小的个体也有自己的品牌”，最早的时候，房地产还是双微战略，也就是微博、微信同时运营，随着微博的没落，流量开始集中在微信APP上，微信成为了移动互联网的第一流量入口。
2、微信：从公众号到朋友圈
公众号在在2014年前后做得如火如荼，甚至涌现了一大批专业公众号代运营公司，微信图文内容创意层出不穷，同时，各类H5网页工具开始广泛应用于与粉丝的互动，微楼书、H5、小游戏等都挂载在公众号上面。
在公众号阅读量和涨粉开始越来越难的时候，很多楼盘开始抢占朋友圈，刚开始使用个人号，添加客户，或者建微信社群聚集客户，但是，后来发现两种方式都面临着巨大的沟通和运营成本，渐渐抢占朋友圈方式变成了策划制作朋友圈内容，比如海报、小视频、文章配合文字分发给置业顾问和渠道在朋友圈转发，微信营销再次变成广告平台。
公众号也是如此，公众号图文对运营者要求高，大部分项目难以满足，加上公众号红利期已过，渐渐也成为发布楼盘营销信息的推广平台。
不管是微博还是微信，对于房地产私域流量池的演化都做出过巨大贡献，但是，至始至终它们都存在3个问题：
首先，房企总是把自媒体平台当营销推广平台，始终把粉丝当广告“受众”而不是“用户”。
其次，自媒体平台，虽然与粉丝有互动，但是整体上总是以B2C平台的形态和客户的单向沟通，没有和粉丝建立真正的连接。
最后，这些自媒体平台与产品关系不大，顶多就是产品营销信息的展示，但是，产品才是流量的载体。
3、小程序：自建房企私域流量池
随着移动互联网的高速发展，以往的搜索入口逐渐出现了转变，人们越来越多的开始从百度搜索转向微信搜索，这样电商截流的难度增加，为房企重返私域流量时代提供了契机。
微信搜索最后的流量入口主要是两个，公众号和小程序。
公众号的作为私域流量池的问题我们上面已经说过，于是小程序成为房企尝试寻找突破的新尝试，越来越多的品牌房企借势小程序红利趋势，再次出发重返私域流量时代，碧桂园6月4日刚刚发布小程序购房平台“凤凰云”，其实在此之前万科置业神器、龙湖U想家、绿地爱家、首开美家等小程序置业平台都已成熟应用并取得不错的效果。
纵观各大房企的小程序应用，我们发现3点进步：
首先这次小程序平台不再把客户当受众而是当用户。为客户真正的提供购房相关服务。
其次，通过小程序平台，客户可以直接和置业顾问建立联系，进行沟通，真正的建立与客户之间的连接。
最后，小程序以产品为载体，上面有关于产品的详细信息，而且置业顾问可以随时随地提供产品咨询和讲解服务，客户不用去到地产电商网站查询，避免被电商截流，产品成为流量的真正载体。
各大房企的小程序应用还有着更多样的应用场景，比如小程序由于可以便捷的进行社交转发，可以成为每个置业顾问和经纪人的个人微店。同时，小程序二维码可以植入到各种线上线下推广中，可以在行销拓客时进行辅助拓客，可以挂载楼盘各类活动，为案场引流促到访。
小程序应用逐渐成为房企移动互联网时代流量的入口和获取流量的工具，为房企打造自己的私域流量池提供了平台。
结语
房地产营销最早都是通过自己的方式获取私有流量，但是随着市场调控、竞争加剧和互联网的发展，房企越来越依赖渠道，也就是花钱从公域流量池购买流量，成本不断高企，随着移动互联网的发展，尤其是小程序应用的兴起，越来越越多的房企开始借助小程序平台打造自己的私域流量池，获取和沉淀自己的私有流量。
本文转载自明 源 云 客
